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中文名：地役權
英文名：Easement
類別：民法
概述
地役權是指不動產(chǎn)的所有權人或使用權人為了便利地利用不動產(chǎn)，通過法律行為設立或取得的對他人不動產(chǎn)加以利用，從而提高自己不動產(chǎn)的效益的權利。民法典物權編第十五章對此作出了規(guī)定。
一、地役權的取得
（一）通過地役權合同設立地役權
1.地役權合同
原則上，當事人需要通過訂立書面的地役權合同設立地役權。地役權合同包括但不限于下列條款：（1）當事人的姓名或者名稱和住所；（2）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；（4）地役權期限；（5）費用及其支付方式；（6）解決爭議的方法。
我國法律規(guī)定了一種例外情形，當事人可以直接取得地役權。民法典第378條規(guī)定：“土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權等用益物權時，該用益物權人繼續(xù)享有或者負擔已經(jīng)設立的地役權?！庇捎谠摋l只是規(guī)定了土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權，所以其中的“土地所有權人”僅僅是指集體土地所有權人，而不包括國有土地的所有權人。所謂“該用益物權人繼續(xù)享有或者負擔已經(jīng)設立的地役權”，是指當集體土地所有權人之間通過地役權合同取得地役權或者負擔地役權，那么在相應的集體土地上擁有土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權的土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人也相應地取得地役權或者負擔地役權。這種時候，土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人是直接依據(jù)法律規(guī)定而取得地役權或者負擔地役權的。
2.地役權的登記
我國法律對于地役權的設立采取了登記對抗要件主義，即地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
3.設立地役權的限制
民法典第379條規(guī)定：“土地上已經(jīng)設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權的，未經(jīng)用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權?！边@一規(guī)定體現(xiàn)了“一物一權”的原理以及物權的排他效力，即同一個物上只能有一個所有權，同一個物上不能存在兩個內(nèi)容相互沖突的他物權，先設立的物權優(yōu)先于后設立的物權。
（二）通過轉讓取得地役權
地役權是一種從屬性權利，因此，地役權不能夠被單獨轉讓，我國民法典第380條規(guī)定，地役權不得單獨轉讓。這里的單獨轉讓，是指地役權脫離了供役地和需役地的關系，而成為單獨的轉讓標的。民法典第380條后段規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但是合同另有約定的除外?！钡殢娬{(diào)，民法典第380條有前后兩段，可以約定排除的只是后段，即如果當事人約定其他用益物權等權利轉移而地役權不隨之轉移的，此約定有效。但是，如果出現(xiàn)第380條前段的情況，即當事人約定單獨將地役權轉移的，此約定無效。
雖然在一般情況下，地役權隨著供役地和需役地的變動而變動，但是，地役權并不隨著供役地或需役地的分割而分割。民法典第382條規(guī)定：“需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權?！?/p>
二、地役權的效力
（一）地役權人的權利和義務
1.對供役地使用的權利。地役權依據(jù)地役權的設定目的和約定的范圍、方式使用供役地。民法典第376條規(guī)定：“地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制?！?/p>
2.有權實施必要的附隨行為。地役權人為實現(xiàn)設定地役權的目的，有權在供役地上從事必要的附隨行為。但附隨行為必須是必要的，亦即倘無此種行為則地役權設定的目的將落空。
3.有權行使基于地役權的物權請求權。在地役權關系中，地役權人于地役權設立的目的范圍內(nèi)，有對供役地加以直接支配的權利。由此，地役權人對于妨害地役權者，可以請求排除妨害；對于有妨害地役權之虞者，可以請求防止；對于侵奪或者侵占供役地者，有權行使占有的返還請求權。
4. 轉讓、互易、贈與地役權的權利。地役權為一種用益物權，因此可將其轉讓、互易及贈與。另外，根據(jù)民法典第385條的規(guī)定，已經(jīng)登記的地役權轉讓的，應當及時辦理變更登記；供役地權利人和需役地權利人應當持變更后的地役權合同和土地權利證書等相關證明材料，申請辦理地役權變更登記。否則，其轉讓不得對抗善意第三人。
5.將地役權設立抵押權的權利。根據(jù)民法典第381條的規(guī)定，地役權人有權將其地役權抵押給他人，但因地役權具有從屬性，故不得單獨抵押。土地經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。
6.維持設施或設置的義務。地役權人既然享有為必要的附隨行為與設置構筑物的權利，則對于因行使權利而建造的設施，負有維持的義務。
7.支付地役權費用的義務。地役權的取得為有償?shù)?，地役權人有義務向供役地權利人支付費用。
（二）供役地人的權利和義務
1. 解除地役權合同的權利。民法典第384條規(guī)定：“地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；（二）有償利用供役地，約定的付款期限屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用?！?/p>
2.費用請求權。地役權的設立為有償時，供役地權利人享有請求給付費用的權利。
3.使用地役權人的設施和分擔維持設施的費用。通常附屬設施歸地役權人使用，但附屬設施建立在供役地上，在一定條件下，應當允許供役地的所有人或使用人于不妨害地役權設定目的且相應地負擔維修保養(yǎng)費用的前提下，享有使用該設施的權利。
4.容忍與不作為義務。如果是積極地役權，供役地人應容忍地役權人為一定的行為；如果是消極地役權，供役地人應當不為一定的行為。民法典第375條規(guī)定：“供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其不動產(chǎn)，不得妨害地役權人行使權利?！?/p>
三、地役權的消滅
（一）地役權消滅的事由
地役權是一種不動產(chǎn)物權，不動產(chǎn)物權的一般消滅事由（如期限屆滿、拋棄、混同、約定的消滅事由發(fā)生）當然適用于地役權。地役權消滅的特殊事由主要有如下幾種。
1.供役地或需役地的滅失
地役權的存在，以存在需役地與供役地兩塊分屬不同主體的土地為前提。在需役地與供役地兩塊土地全部滅失時或兩塊土地中的一塊滅失時，地役權均消滅。但供役地或需役地僅一部分滅失的，除事實上不能行使外，不能認為地役權消滅。
2.設定地役權的目的事實上已不能實現(xiàn)
由于客觀情況的變化，導致設定地役權的目的已不能實現(xiàn)，地役權的繼續(xù)存在對地役權人已經(jīng)沒有價值時，地役權應歸于消滅。
3.供役地人依法解除合同
根據(jù)民法典第384條的規(guī)定，在發(fā)生法定事由的情況下，供役地權利人可以行使合同解除權。該解除權屬于形成權的一種，依供役地權利人的單方意思表示即可行使。該解除權的行使，不僅具有消滅地役權合同的效力，而且導致地役權這種物權本身的消滅。合同解除后，地役權自解除之時起歸于消滅，但地役權關系并非溯及地消滅，故供役地權利人已經(jīng)得到的地租不必返還。
（二）地役權消滅的效果
1.已經(jīng)登記的地役權消滅的，除供役地權利人可單獨申請地役權注銷登記的外，地役權人負有協(xié)同供役地權利人辦理注銷地役權登記的義務。
2.地役權人占有供役地的，應將供役地恢復原狀并予以返還；地役權人不占有供役地又未建造設置物的，自然恢復原狀；已經(jīng)建造了設置物的，地役權人可以取回設置物，或由供役地權利人作價補償給地役權人，但對供役地權利人無利益的，供役地權利人有權請求地役權人拆除設置物，恢復原狀。
四、相關法律
《中華人民共和國民法典》第372條至第385條。
來源：中國法律咨詢中心
責任編輯：馬毓晨 廖衛(wèi)華
總平臺審核編輯：韓新春
